Ceny domů v Londýně vysvětlené v pěti grafech
Hodnota domů v hlavním městě po letech meziročního růstu klesá
Dan Kitwood/Getty Images
Ceny domů v Londýně v červnu klesla o 0,6 %. podle oficiálního statistického úřadu Spojeného království ONS. Možná to nezní moc, ale následují roky, ve kterých ceny rostly od konce roku 2009 do konce roku 2017 v ročním průměru o 7,5 %.
Ceny se od konce roku 2017, po letech, kdy byl Londýn hlavní oporou trhu s bydlením ve Spojeném království, v podstatě nezměnily. O vlivu Brexitu na londýnský trh s nemovitostmi se spekulovalo hodně, ale zatím je málo údajů, které by to potvrzovaly. Působila zde řada faktorů, které můžeme vidět a které vedly k oslabení cen, avšak některé z nich mají národní charakter – zejména nízký růst reálných zisků – a některé lokálnější, včetně dalších vnitřních migračních toků z Londýna.
Navíc, protože ceny v Londýně oproti zbytku jihovýchodu vzrostly, mohli jsme očekávat, že londýnský trh poleví spíše dříve. Pokud ano, nedávné změny by mohly být jednoduše odstraněním přecenění posledních let. Je důležité si uvědomit, že ceny v Londýně zůstávají velmi vysoké s průměrnou cenou 475 000 GBP.
Níže je pět grafů, které vysvětlují, co se děje.
1. Efekt zvlnění
V průběhu po sobě jdoucích cyklů od počátku 70. let 20. století došlo ve Spojeném království k jevu známému jako dominový efekt. V době ekonomického rozmachu měly ceny domů tendenci nejprve růst v Londýně a na jihovýchodě a poté postupně, postupem času, doháněly ostatní regiony. Londýn vždy zůstával vepředu, ale procentuální rozdíl se obvykle nezvětšil.
Jak ukazuje graf výše, ceny v Londýně byly v průměru asi dvojnásobné než na severu (zde zastoupené Yorkshire a Humberside, což se používá jako srovnání, protože regionální hranice se v průběhu času nezměnily). Výjimkou z relativních změn je období od poloviny 90. let 20. století, kdy se dosud nepodařilo obnovit historické polohy.
2. Růst příjmů
Změny regionálních cen jsou silně ovlivněny národními faktory, včetně nízké úrovně úrokových sazeb a růstu reálných příjmů. Víme, že reálné příjmy mají silný vliv na ceny nemovitostí. Zpravidla 1% nárůst reálných příjmů vede k 2% nárůstu reálných cen domů, protože domácnosti si mohou dovolit platit více. A tak obvykle během cyklu vykazují ceny nemovitostí větší volatilitu než příjmy.
Zvláště pozoruhodné je, že Úřad pro rozpočtovou odpovědnost (OBR), britský nezávislý fiskální dohlížející pes, snížil své národní prognózy cen nemovitostí a uznal, že nižší produktivita vede k nižšímu růstu reálných příjmů. Například v březnu 2016 OBR očekával růst nominálních cen domů v roce 2019 o 4,7 %; do března 2018, toto byla revidována směrem dolů na 2,7 % .
3. Nabídka, poptávka a regionální vzorce
Slabý růst příjmů vysvětluje, proč Londýn působí ve slabším národním prostředí bydlení, ale nevysvětluje regionální cenový vzorec. Svou roli hraje také vyšší poptávka v Londýně, nedostatek nabídky a vnitřní migrační vzorce.
K tomu pomáhá podívat se blíže na jihovýchod – tedy vnitřní Londýn vzhledem k vnějšímu Londýnu a relativně k jihovýchodu jako celku. Klíčovým rysem je, že se nyní díváme na oblasti, které od sebe nejsou fyzicky příliš vzdálené, a víme, že většina pohybů se odehrává na velmi krátké vzdálenosti – podle 2014-15 English Housing Survey , 74 % stěhovatelů, kde hlava domácnosti byla mladší 55 let, se přestěhovalo o méně než deset mil a 24 % se přestěhovalo pod jednu míli.
V Londýně už dlouho opouštělo město více lidí, než do něj vcházelo. Zatímco přitahuje mladé, Londýn ztrácí o něco starší věkové skupiny. Tato ztráta do roku 2009 prudce klesala, ale poté se znovu zrychlila, zejména v letech 2016 a 2017, a přesáhla 100 000 lidí.
Tento vývoj je zhruba v souladu s pozorovaným vývojem cen nemovitostí. Vzhledem k tomu, že vysoký podíl lidí opouštějících Londýn míří jinam na jihovýchod, očekáváme, že v posledních dvou letech zaznamenáme pokles poměru cen nemovitostí v Londýně ve srovnání s jihovýchodem a zdá se, že tomu tak bylo.
4. Typy vlastností konzistentní
Relativní ceny u různých typů nemovitostí (rodinné domy, dvojdomy, řadové domy a byty) rostly a klesaly podobným způsobem, i když jsou samozřejmě absolutní rozdíly v cenách. Stejně jako se domácnosti mohou pohybovat mezi lokalitami, mohou substituovat mezi typy nemovitostí, což vede k podobným cenovým pohybům.
Následující graf se proto soustředí na rozdíly mezi cenami řadových nemovitostí ve vnitřním a vnějším Londýně. Naznačují, že v poslední době došlo ve vnitřním Londýně k relativnímu poklesu cen, což je opět v souladu se stěhováním domácností z dražších vnitřních oblastí.
5. Investice do nemovitostí
Migrační toky však nejsou všechno. Relativní ceny se pravděpodobně nevysvětlují ani nedostatkem nabídky – nedostatkem trpí i jihovýchod. Další vysvětlení však spočívá v měnovém prostředí a zvláště nízkých úrovních úrokových sazeb.
Bydlení v Londýně je silně ovlivněno svou rolí investice i spotřebního zboží. Investiční motivy pro nákup bydlení jsou důležité i v jiných oblastech, ale Londýn má pravděpodobně zvláštní vlastnosti a ceny v Londýně reagují na změny úrokových sazeb lépe než jinde. Existuje tedy možnost, že s postupným růstem úrokových sazeb v ekonomice bude Londýn silněji ovlivněn než jiné regiony, čímž se začnou obnovovat některé historické vzorce patrné z prvního grafu.
Přes všechny řeči o klesajících cenách domů bychom však měli mít na paměti, že průměrná cena i bytu v Londýně je stále hodně přes 400 000 liber . Ve srovnání s tím se průměrná cena bytu na jihovýchodě blíží 200 000 GBP – a i to je nad síly většiny potenciálních kupujících, kteří kupují poprvé, bez významné dodatečné podpory. Je tedy nepravděpodobné, že by cenové poklesy, které jsme svědky, měly pro kupující, kteří nakupují poprvé, nějaké významné výhody. Přinejmenším v rozsahu, k němuž došlo doposud, tento pokles jednoduše znamená mírné kapitálové ztráty pro stávající vlastníky. Podle Geoff Meen , profesor aplikované ekonomie na hl University of Reading
Tento článek je znovu publikován z Konverzace pod licencí Creative Commons. Číst Původní článek .
